פירוק שיתוף – כיצד נעשה זאת נכון?

חוק המקרקעין, התשכ"ט–1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), הינו החוק המסדיר בישראל את כלל המשפט האזרחי בענייני שטחים, מבנים, נכסים וכדומה. חוק זה חוקק בשנת 1969 ולפניו קדם חוק עות'מני שחל עד אותה שנה. אחד הנושאים שאותו מסדיר חוק המקרקעין, הוא תחום השיתוף בנכס וכן פירוקו.

לענייננו, פירוק שיתוף הינו מושג מדיני המקרקעין, המסדיר זכויות קנייניות של קבוצה, על מקרקעין מסוים, הן בהחלטה על השותפות והן על דרך פירוק השותפות, דהיינו – במקרה ואחד מחברי הקבוצה מעוניין לסיים את השותפות. מכאן, הרי שבמאמר זה נסקור: מהו הסכם השיתוף, מהו הליך פירוק שיתוף בפועל, מהן זכויות השותפים כאשר הפירוק נעשה שלא בתום לב ומהי זכות קדימה בין בני זוג.

מאמר זה מובא לנוחיותכם/ן, קוראים/ות יקרים/ות ואין לראותו כתחליף לייעוץ על ידי עורך דין לענייני נדל"ן.

הסכם השיתוף:

ראשית, שותפות הינה פעולה קניינית, שבה קבוצת אנשים ( קבוצה תיחשב, על פי חוק המקרקעין, כשניים ומעלה) מקצה זכויות בנכס. שיתוף מסוג זה, אינו מחלק את הנכס לחלקים ומגדיר זכות בכל חלק, אלא מגדיר זכויות קניינות בנכס, לכלל השותפים, על כל הנכס. על מנת לקיים שיתוף, יש ליצור הסכם שיתוף.

הסכם זה ודרך עשייתו מתוארים ומפורטים בסעיף 29 לחוק המקרקעין. על מנת שהסכם זה ייחשב כהסכם שיתוף, עליו לכלול את הפרטים הבאים (במרבית המקרים): הזכויות הניתנות לכל שותף על הנכס, הגדרות טכניות, הסדרת התנהגותם של שאר השותפים בשימוש בנכס והחלטות עתידיות בנכס (לדוגמא: פירוק, פנייה לערכאות, הרחבה, הכנסת שותפים נוספים ועוד). יש לזכור כי הסכם מסוג זה, המקנה זכויות קניינות, פועל כלפי כולם ולא רק לחתומים על החוזה, וזאת כיאה להסכמים המקנים זכויות קנייניות.

הליך פירוק שיתוף בפועל:

סעיף 37 לחוק המקרקעין הינו הסעיף העוסק בפירוק השותפות. לפיו, ישנה זכות לכל שותף, לפרק שותפות, במידה ומעוניין בכך. אופן פירוק שיתוף ייעשה באחת הדרכים השונות: השותף המעוניין בפירוק השיתוף יוכל למכור את חלקו לאחד משותפיו ו/או לחלק את חלקו בין הקיימים, השותף המעוניין בפירוק שיתוף יוכל למכור את חלקו לאדם חיצוני (וזאת בהתאם לאמור בהסכם השיתוף, לרוב מותנה בהסכמתם של השותפים האחרים) והדרך האחרונה היא שהשותפים יוכלו למכור את הנכס שברשותם ולחלק ביניהם את הכסף מעסקת המכירה.

נעיר, כי במקרים מסוימים, יכולה שלא להיות הסכמה בין השותפים בדבר הפירוק או דרך הפירוק (וזאת באם אין הסדרה חוזית). במקרה כזה יפנו לבית המשפט, למתן החלטה בדבר דרך הפירוק, אם בכלל. ההחלטה לרוב תאפשר את הפירוק, ודרך הפירוק תתקבל לאחר שיקול על הפגיעה המינימלית ביותר לכלל השותפים.

זכות השותפים כאשר פירוק נעשה שלא בתום לב:

במקרים מסוימים, בקשתו של אחד מהצדדים לפירוק, יכולה להיעשות שלא בתום לב, זאת אומרת, שלא ברצון כן לפרק את השותפות. לפעמים, הדבר יכול שייעשה, משום שיש לאותו צד, אינטרס בפירוק, לרוב כלכלי או אפילו רצון לפגוע ולנקום בשותפים האחרים. במקרה כזה, וכאשר עולה חשד לבקשה לפירוק שלא בתום לב, יכולים שאר השותפים, להגיש בקשה לבית המשפט, למניעת הפירוק, לאור חשדם בכוונת המבקש. כמו כן, נטל ההוכחה יהיה עליהם, וזאת בצירוף אסמכתאות המוכיחות את דבריהם.

זכות קדימה בין בני זוג:

שותפות תיחשב גם בין בני זוג המתגוררים בדירה משותפת, וזאת למרות שהשניים לא מודעים לכך ואף לא קבעו חוזה בנושא. פירוק ייעשה כאשר השניים אינם מעוניינים לגור יחדיו, לרוב – לאחר סיום הקשר ו/או גירושין של השניים. בעת פרידה של השניים או גירושין, יאלצו בני הזוג, לבצע פירוק שיתוף בנכסיהם. על זוגות נשואים המעוניינים בגירושין, יחול הסכם איזון משאבים. לפי ההסכם, נכסיהם הופכים למשותפים ולכן נכללים בהגדרת חוק המקרקעין. לגבי ידועים בציבור וזוגות שנישאו לפני הלכת איזון משאבים (שנת 1974), נכסיהם יחולקו על פי חזקת השיתוף.

פירוק השיתוף בין בני הזוג, ייעשה בדרכים הבאות: מכירת הנכס המשותף או קנייה של החלק הנותר על ידי אחד מהצדדים. במידה וירצה אחד הצדדים למכור את חלקו, קיימת הגנה על הצד השני, וזאת בכך שקיימת לו "זכות קדימה". זכות זו קובעת שאם אחד הצדדים מעוניין למכור את חלקו בנכס, עליו להציעו למכירה תחילה לבני זוגו לשעבר, למשך שנתיים מהפירוד, זאת כאמור בסעיף 101 לחוק המקרקעין: "מקרקעין שהם בבעלות משותפת של בני זוג, והם משק חקלאי או בית עסק המתנהלים על ידיהם במשותף או דירה המשמשת להם מגורים, לא יהיה בן זוג זכאי להעביר חלקו לאחר אלא אם הציע אותו תחילה לבן–זוגו".